Жилищным кодексом РФ регулируется процедура выбора собственниками помещений в многоквартирных домах способа управления домом.
Согласно ч. 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ), собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из трёх способов управления:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
При управлении многоквартирным домом управляющей организацией, она в соответствии со ст. 162 ЖК РФ несёт ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, качество которых должно соответствовать требованиям, устанавливаемым Правительством Российской Федерации.
В случае ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей, граждане вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию либо прокуратуру, по результатам проверок возможно привлечение управляющей организации и её должностных лиц к административной ответственности.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного управления осуществляется либо силами самих собственников, либо путём заключения договора подряда с управляющей компанией. Такой договор будет регулироваться Гражданским Кодексом РФ, а не статьёй 162 ЖК РФ. Таким образом, в случае ненадлежащего исполнения договора подряда управляющей организацией собственникам необходимо будет обращаться в суд.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения.
Протокол общего собрания, реестр собственников, заключивших договор управления, направляются в Государственную жилищную инспекцию для внесения изменений в реестр лицензий.
Согласно ч. 4 ст. 198 ЖК РФ, при выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 жилищного Кодекса.
Согласно ранее действовавшей редакции ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация была обязана приступить к выполнению договора управления домом не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания. Таким образом, в правоприменительной и судебной практике не было единого мнения, с какой даты новая управляющая организация вправе осуществлять свою деятельность и выставлять квитанции на оплату своих услуг (либо с даты внесения изменений в реестр лицензий, либо с даты вступления в силу договора управления, независимо от наличия лицензии).
Федеральным законом от 31.12.2017 в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ внесены изменения, устраняющие данные противоречия. Новая редакция статьи устанавливает, что управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом и вправе выставлять квитанции с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. Изменения вступили в силу 11.01.2018 года.
Артём Архангельский,
помощник прокурора Коркино