10 вопросов, ответы на которые должен знать каждый жилец многоквартирного дома
ПАМЯТКАУважаемые южноуральцы!Вы читаете очень важную информацию. Её задача – помочь каждому правильно реализовать свои права собственника жилого помещения в многоквартирном доме.Ушли те времена, когда большинство людей воспринимало коммунальную «платёжку» как ежемесячный налог. Прежде практически никто не задавался вопросом, кому и за что именно мы платим. Соответственно, ни у кого ничего не требовал.Сейчас большинство наших сограждан – собственники приватизированного жилья: не только квартир, но и общего имущества дома и придомовой территории. Владеть и распоряжаться всем этим – это и право, и ответственность.Поэтому мной поставлена задача перед правительством области, местными администрациями оказывать гражданам необходимую информационную и организационную поддержку в решении коммунальных вопросов. Здесь не должно быть «закрытых тем» и грифа «совершенно секретно». Знать свои права должен каждый настоящий собственник!Михаил Юревич, губернатор Челябинской области Согласно Конституции РФ Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами Право частной собственности охраняется законом. Один из видов частной собственности – собственность на жилое помещение. Право собственности на жилое помещение может возникать по-разному: в результате приватизации, в порядке наследования или дарения, по договорам купли-продажи, мены и др. право собственности бессрочно. Вопрос первый: Что такое общее имущество в многоквартирном доме. Кто может им распоряжаться?Ответ: Вместе с другими жильцами вашего дома вы являетесь собственниками:- лестничных площадок и пролетов;- лестниц;- лифтов и лифтовых шахт;- коридоров;- чердаков;- подвалов;- крыш;- технических помещений, если таковые есть в вашем доме.Кроме того, вам и вашим соседям принадлежит земля, на которой стоит ваш дом, и территория, прилегающая к дому. На ней могут быть газоны, деревья и цветы, дорожки, скамейки, детская площадка. Также может стоять ограждение по периметру территории. И всё это тоже ваша собственность. Вопрос второй: Кто управляет многоквартирным домом и вашим общим имуществом?Ответ: В первую очередь, вы сами как владельцы своих жилых помещений и совладельцы общедомового имущества. Вы сами без каких-либо посредников, можете заключить договор, например, с клининговой компанией, чтобы её сотрудники подметали у вас во дворе и следили за чистотой в подъезде, или с предприятием, которое занимается вывозом бытовых отходов. Такой способ управления называется непосредственным, и в нём, как и в других, есть свои достоинства и недостатки. К первым можно отнести, например, предельную прозрачность хозяйствования: вы сами, без всяких посредников, имеете дело с поставщиками ресурсов и услуг. Но в таком случае жильцам необходимо быть готовыми к тому, что именно им, а никому другому, придется изучать рынок, находить лучшие предложения по цене и качеству, заключать разные договоры и осуществлять контроль. Очевидно, что такая форма управления больше подходит для небольших домов на несколько квартир.Но, как мы уже сказали, это не единственный способ управления многоквартирным домом. Закон предусматривает ещё два. Существует такая форма, как ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Жильцы дома выбирают своих представителей в правление, наделяя его хозяйственно-распорядительными полномочиями. Эти доверенные лица получают за свою работу вознаграждение по договору, который вы с ними заключаете. Удобство в том, что при создании ТСЖ и ЖСК владельцы жилья заключают договор только с правлением жилтоварищества или кооператива, а его члены уже сами будут договариваться с организациями, обеспечивающими вас необходимыми ресурсами и оказывающими необходимые услуги.Третий вариант — доверить управление общим имуществом силами управляющей компании (УК). Это внешняя организация, которую собственники нанимают для управления имуществом и обслуживания дома. На сегодня это самый распространённый в Челябинской области способ управления. Важно знать, что если работа УК вас и ваших соседей не устраивает, то вы солидарно можете отказаться от её услуг, а заодно рассмотреть вопрос, подходит ли вам вообще такая форма управления и не пора ли создать ТСЖ. ВАЖНО! Решение о том, как будет управляться ваш дом и кому доверить это управление, принимается только на общем собрании жильцов. Правом инициировать собрание в любое время вы обладаете как собственник жилого помещения.Кстати, если у вас в доме больше четырёх квартир, то закон предписывает избрать ещё и совет многоквартирного дома. В дальнейшем он будет представлять интересы всех жильцов, например, в отношениях с управляющей организацией или с местными властями.Вопрос третий: Зачем нужен совет многоквартирного дома, и чем конкретно он должен заниматься?Ответ: Совет представляет интересы всех жильцов вашего дома. От их имени он:- общается с управляющей компанией, органами надзора, районной администрацией и другими официальными структурами;- контролирует вопросы управления домом и общим имуществом жильцов, обращая особое внимание на то, чтобы управляющие организации вовремя и качественно выполняли свои обязанности;- созывает общее собрание собственников дома и обеспечивает выполнение решений, принятых жильцами. На общем собрании жильцов вы можете сами установить срок работы Совета, но он должен быть не меньше двух лет. Вопрос четвёртый: Жилищно-коммунальные услуги: за что мы платим?Ответ: Получая каждый месяц квитанцию «за квартиру», вы должны чётко понимать, что платите:1) по коммунальным счетам 2) за жилое помещение.Коммунальные платежи – это плата за холодную и горячую воду (ХВС и ГВС), канализацию, отопление (ТС), электричество и газ. Тарифы на коммунальные услуги устанавливает орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в лице Единого тарифного органа и органы местного самоуправления.Платежи за жилое помещение – это плата за содержание, обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества жильцов. Также в эту сумму входит оплата труда сотрудников УК или правления ТСЖ и ЖСК, которым вы доверили управление вашим многоквартирным домом.Важно знать: ряд вопросов управляющие компании, ТСЖ и ЖСК не могут решать без участия собственников.Самостоятельно жильцы на общем собрании определяют:- какие конкретно услуги и в каком объёме они готовы потреблять и оплачивать;- какие конкретно работы по содержанию дома в чистоте и порядке необходимы. ВАЖНО! Правительство РФ установило минимальный перечень необходимых услуг. Это связано с соображениями элементарной безопасности эксплуатации многоквартирных домов и находящихся в них жилых помещений. Таким образом, на общем собрании вы можете сами решить, какую сумму ваш дом готов потратить на ремонт, уборку и другие работы. Впрочем, вы всегда можете доверить это решение правлению жилтоварищества или вашей управляющей компании. В этом случае не исключено, что мнения не совпадут.Пример:Управляющая компания предлагает:1) Уборка лестничных клеток:- сухая уборка 6 раз в месяц – 750 рублей в месяц (условно);- влажная уборка 1 раз в месяц – 250 рублей в месяц (условно);2) Уборка придомовой территории:30 раз/месяц = 1 000 рублей в месяц (условно);3) Осмотр и ревизия систем ГВС, ХВС, ТС и воодоотведения: 1 раз/месяц – 1 000 рублей в месяц(условно).ИТОГО: 3 000,0 руб.Но вы считаете, что мыть ваши лестничные клетки практически каждый день вовсе необязательно. К тому же, после недавней замены труб они требуют столь же частого, как прежде, профилактического осмотра. Поэтому как собственники жилья вы имеете право предложить другой, гораздо более дешёвый вариант, и управляющая организация с вашим решением будет вынуждена согласиться. Решение собрания собственников:1) Уборка лестничных клеток:- сухая уборка 6 раз в месяц – 750 рублей в месяц (условно);- влажная уборка 2 раза в месяц – 500 рублей в месяц (условно);2) Уборка придомовой территории:30 раз/месяц = 1 000 рублей в месяц (условно);3) Осмотр и ревизия систем ГВС, ХВС, ТС и воодоотведения: 1 раз/ 2 месяца – 500 рублей в месяц (условно).ИТОГО: 2 750,0 рублей.Если собственники жилья в многоквартирном доме на общем собрании не приняли никакого решения о том, каким будет размер платы за содержание и ремонт жилого помещения (например, не удалось договориться между собой), то эта сумма будет установлена местной администрацией. Рассчитывается она по минимальному необходимому перечню работ, принятому в вашем городе (районе). Так, если вы живете в Челябинске, то по решению Челябинской городской Думы от 23.11.2010 г. №19/6 о плате за жилое помещение, утвержден тариф – 11,66 руб./ кв. метр (в эту сумму не входит оплата за мусоропровод, лифт, твёрдые бытовые отходы). Например, вы живёте в пятиэтажном многоквартирном доме, состоящем из 4 подъездов в г.Челябинске. По тарифу 11,66 руб./ кв. метр вы оплачиваете: № Наименование услуги Размер оплаты в год рублей %1 Уборка помещений общегопользования и придомовой территории 86 631 252 Регламентные работы на инженерных коммуникациях 115 730 33,23 Устранение аварий на инженерных коммуникациях 70112 20,14 Текущий ремонт общедомового имущества 1 5 704 4,65 Расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, в том числе 5.1 начисление и сбор оплаты, паспортный учёт, заключение договоров, контроль за производством работ и т.д. 25 772 7,45.2 Налоги 33 966 9,76 Итого 347 915 100Вопрос пятый: Как можно повлиять на размер коммунальных платежей?Ответ: Размер коммунальных платежей напрямую зависит от того, сколько вы потребляете холодной и горячей воды, электроэнергии, газа, тепла и т.д.То есть, если у вас в квартире установлены соответствующие счётчики, то вы можете существенно сэкономить на коммунальных ресурсах. Если приборов учёта у вас нет, то придётся ежемесячно платить определённую сумму, которая рассчитывается по нормативу и не зависит от того, сколько, например, воды вы использовали в этом месяце.Многие не знают, что экономить можно и на общедомовом потреблении ресурсов. Для этого нужно также поставить специальные общедомовые счётчики. Можно уменьшить и плату за свет, если установить оборудование, экономящее энергию. Позже мы подробнее расскажем о том, как каждый может снизить для себя размер квартплаты.ВАЖНО! До 1 июля 2012 года согласно федеральному закону все собственники квартир ОБЯЗАНЫ установить общедомовые приборы учёта, используемых воды, тепловой и электрической энергии, индивидуальные на холодную, горячую воду и электроэнергию, а до 1 января 2015 года общедомовые и индивидуальные приборы учёта используемого природного газа. Если у вас в квартире ещё не установлены счётчики, проще всего решить этот вопрос, обратившись в вашу управляющую компании, ТСЖ или ЖСК или ресурсоснабжающую организацию.С 1 июля 2010 года организации, которые осуществляют снабжение водой, природным газом, тепловой энергией, электрической энергией сети инженерно-технического обеспечения, которые имеют непосредственное присоединение к сетям, входящим в состав инженерно-технического оборудования дома, обязаны осуществлять деятельность по установке, замене, эксплуатации приборов учёта используемых энергетических ресурсов. Данные организации не вправе отказать обратившимся к ним лицам в заключении договора, регулирующего условия установки, замены и (или) эксплуатации приборов учёта. Вопрос шестой: У ресурсоснабжающей организации часто возникают претензии к управляющей компании по расчётам за поставленные коммунальные ресурсы (электричество, воду, газ), хотя оплата жильцами производится в срок и полностью. Как можно не допустить таких ситуаций или повлиять на них?Ответ: Действительно, бывают случаи, когда деньги, которые вы и ваши соседи вовремя заплатили за коммунальные услуги управляющей компании, а та, в свою очередь, может не перечислить положенные платежи ресурсоснабжающим организациям. Не получив оплаты в срок, эти организации могут вводить ограничения в подаче ресурсов в дом.Чтобы избежать такого риска, можно созвать общее собрание жильцов и на нём принять решение платить за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям, а не через управляющую компанию. Единственное неудобство в связи с этим – в ваш почтовый ящик будет приходить не одна общая квитанция, а несколько разных: например, от горгаза, от горсвета и т.д. Но в этом случае вы будете застрахованы от конфликтных ситуаций и не окажетесь заложником чужой безалаберности.Вопрос седьмой: Какими полномочиями обладает местная администрация, и чем она может помочь собственникам многоквартирного дома?Ответ: В первую очередь, местная администрация наделена правом контролировать деятельность управляющих компаний ЖКХ. И если жильцов не устраивает то, как УК выполняет свои обязанности, они могут написать заявление в администрацию. В свою очередь, мэрия организует проверку управляющей компании в срок до 5 рабочих дней.Если проверка обнаружит какие-либо нарушения, то компания может понести ответственность – вплоть до уголовной для её руководителей. А у общего собрания жильцов станет больше мотивов расторгнуть договор и выбрать другую управляющую компанию. Или, как мы уже говорили, вовсе изменить способ управления своим домом, например, создав ТСЖ.Вопрос восьмой: Где можно получить информацию о деятельности моей управляющей компании?Ответ: Управляющая компания обязана предоставлять информацию о своей деятельности через средства массовой информации и интернет-сайты. В том числе:- общие сведения об управляющей организации;- основные финансово-хозяйственные результаты её деятельности;- список выполненных работ по содержанию и ремонту вашего совместного имущества, а также условия, порядок и стоимость данных работ;- цены (тарифы) на коммунальные услуги.Доступность для всех жильцов данной информации контролирует Государственная жилищная инспекция, и если у вас есть претензии к работе по информированию, смело жалуйтесь и добивайтесь своего. Кроме того, на общем собрании собственников вы можете выбрать наиболее удобный для вас способ получения информации о деятельности вашей управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. Например, вы можете решить, что такая информация будет регулярно поступать к вам в почтовый ящик, размещаться в подъезде на доске объявлений или, что наиболее удобно, печататься на оборотной стороне платёжной квитанции:Отчёт управляющей компании___________________________по управлению многоквартирного жилого дома по адресу: улица Елькина, за январь 2011 г.Поступило платежей:Всего________________________________________рублей, из них:за коммунальные услуги_________________________________рублей:за жилищные услуги____________________________________рублей.Оплачено и израсходовано:Всего_________________________________________________рублей, из них:за коммунальные ресурсы ресурсоснабжающими организациям:_______рублей,за жилищные услуги:рублей, из них:- произведена покраска подъезда №2 рублей:- произведена замена участка водопроводной сети в подвальном помещении __________________________________________________рублей;- замена дверного полотна подъезда №5__________________________ рублей;- уборка придомовой территории раз (час.)____________________рублей.и т. д.вознаграждение управляющей организации___________________рублей; Остаток на счёте:_____________________________________________рублей.Вопрос девятый: Куда следует обращаться, если управляющая организация или ТСЖ, ЖСК плохо выполняют или не выполняют вовсе свои обязанности?Ответ: Вы всегда можете требовать качественного выполнения работ от ТСЖ, ЖСК и управляющей компании. Если по каким-то причинам, услуги этих организация не устраивают вас, то смело идите с жалобой в следующие органы:1) к руководству управляющей организации, ТСЖ, ЖСК;2) к председателю совета многоквартирного дома;3) в Государственную жилищную инспекцию;4) в Роспотребнадзор;5) в местную администрацию;6) в правоохранительные и судебные органы.Кроме того, всегда можно организовать общее собрание жителей дома и выбрать новую управляющую компанию. Их список можно узнать в администрации района. Вопрос десятый: Как определить границы своей придомовой территории и оформить земельный участок в общедолевую собственность?Ответ: Чтобы определить границы принадлежащей вам и другим жильцам территории, вы можете обратиться в местную администрацию. Там же вам помогут с оформлением всех документов на участок. Всё это делается абсолютно бесплатно, за счёт бюджета. После оформления всех бумаг, права на земельный участок перейдут к жильцам дома соразмерно занимаемой жилой площади и общему числу квартировладельцев. Возможно, кому-то покажется нелепой необходимость вступать в права собственности несколькими квадратными метрами придомовой территории, тем более что эти метры нельзя «отрезать» и распорядиться ими по своему усмотрению. Однако став коллективными собственниками этой земли, жильцы дома могут, например, сделать территорию двора закрытой для посторонних, а значит, более уютной и безопасной. И, кроме того, никто и ничего без их ведома не сможет во дворе построить или, наоборот, снести. 10 способов сэкономить на услугах ЖКХ1. Вы можете установить специальные счётчики для горячей воды, начинающие считать показания только тогда, когда температура воды достигает той, которая соответствует нормативу именно горячей, не учитывая холодную и теплую. Установив такой счётчик, вы будите экономить внушительную сумму.2. Стоимость электроэнергии днем дороже, чем ночью (с 23.00 до 7.00). Поэтому советуем вам при установке счетчика, выбрать такой, который учитывает время суток при потреблении электричества и тарифицирует раздельно день и ночь. 3. Если вы надолго уезжаете (на дачу, в отпуск или командировку), на этом тоже можно сэкономить. Сразу после возвращения в течение месяца нужно предоставь в ТСЖ или УК справку о проживании на дачном участке с печатью садоводческого товарищества, командировочное удостоверение или путевку. Тогда, если в квартире не установлены счетчики, плата за газ, горячую и холодную воду взимается с учетом каждого отсутствовавшего члена семьи. Документы, которые могут от вас потребовать для перерасчета: — копии проездных билетов при указанных в них данных о заявителе;- копии счетов за проживание в месте временного пребывания (гостиница, общежитие и др.);- справку о временной регистрации гражданина, выданной органами внутренних дел по месту его пребывания;- справку охранной службы, осуществляющей охрану жилья во время отсутствия хозяина;- справку о прохождении лечения в стационаре лечебного учреждения;- справку о пребывании детей в летних лагерях отдыха и копию путевки в лагерь отдыха;- прочие документы, подтверждающие отсутствие гражданина в указанный период. 4. Значительно экономит электричество установка энергосберегающих ламп. Даже самые недорогие из них дают ощутимую выгоду, особенно в квартирах с большой площадью. 5. Необходимо узнать о возможных льготах Вашей семьи. Например, инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов в возрасте до 18 лет, предоставляется скидка в размере 50% на оплату коммунальных услуг (отопления, водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, электроэнергии, газа). Также льготы предоставляются ветеранам, гражданам подвергшимся воздействию радиации вследствие катастроф и так далее. 6. Не стоит пренебрегать старыми проверенными методами. Напомним их: – утепление фундаментов зданий, чердаков, крыш, подвалов; – ремонт входных дверей подъездов;– утепление или замена окон, дверей на энергосберегающие;– заделывание утеплителями межпанельных швов;– установка доводчиков на входных дверях;– устройство утепленных тамбуров (карманов) в подъездах.Все эти методы позволят значительно снизить потребление электроэнергии в зимнее время и уменьшить расходы на тепло. Так что инициируйте проведение таких мероприятий на общем собрании жильцов. 7. Очень важно вовремя осуществлять периодическую проверку приборов учета (счетчиков). Называется эта процедура метрологическая поверка. Она позволяет установить исправность прибора и точность его показаний. От этого зависит ваша экономия при оплате услуг ЖКХ и длительный срок эксплуатации приборов учёта. Сроки поверки счетчиков можно посмотреть в технических характеристиках и паспортах приборов, прилагающихся к прибору. Строгое соблюдение сроков поверки позволяет использовать приборы учёта максимально эффективно и долго. В противном случае экономии не будет.8. Для экономии электроэнергии стоит избавиться от «прожорливых» старых бытовых приборов. Стоит устанавливать бытовую технику класса «А», которая потребляет намного меньше энергии. Например, старый обогреватель потребляет в 2-4 раз больше электричества, чем современные устройства. При больших первоначальных затратах выйдет экономия в будущем.9. Установка электронагревателя существенно снизит расходы на горячую воду. Накопительный электронагреватель объемом 70-100 литров позволит весь день пользоваться горячей водой. Сам нагрев воды лучше производить вечером и ночью, так как стоимость электроэнергии в это время значительно ниже. 10. Наконец, никто не отменял главное правило экономии – это рачительное использование ресурсов:- больше готовьте на газовой или электрической плите (микроволновка и электрочайники потребляют много энергии);- не оставляйте включенным свет без надобности; — если принимать душ, то расход воды будет меньше, чем при приеме ванны;- утеплите оконные и дверные проемы, замените деревянные окна на пластиковые;- позаботьтесь о содержании входных дверей в исправном и закрытом состоянии;- установите за радиаторами отопления теплоотражающие экраны;- всегда плотно закрывайте кран;- при выборе смесителей отдавайте предпочтение рычаговым;- почините или замените неисправную сантехнику. Протекающий унитаз-это почти 72000 литров в год напрасно потраченной воды. Потери в деньгах – около 2000 рублей в год;- закрывайте кран, когда чистите зубы;- при мытье посуды не держите кран постоянно открытым. Очищать и мыть тарелки можно при закрытом кране, а под проточной водой лишь споласкивать;- не мойте овощи и фрукты под проточной водой, воспользуйтесь, например, миской;- не размораживайте продукты под струей воды.Надеемся, что наши советы помогут вам!